Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın Temmuz 2023’te paylaştığı verilere göre İstanbul genelinde bugüne dek yaklaşık 800 bin bağımsız birim kentsel dönüşüm kapsamında yenilenerek hak sahiplerine teslim edildi
Bakanlık, önümüzdeki 5 yıl için çok iddialı bir hedef ortaya koymuştur: İstanbul’da acil dönüşmesi gereken 600 bin konut başta olmak üzere toplam 1,5 milyon konutu 5 yıl içinde dönüştürmek
Belediyelerin ve Özel Sektörün Dönüşüm Projeleri
İstanbul’da kentsel dönüşüm projeleri iki ana koldan ilerliyor: kamu (belediyeler/devlet) eliyle yürütülen projeler ve özel sektör tarafından geliştirilen projeler. Son yıllarda özel sektörün büyük dönüşüm projelerine girmekte isteksiz olduğu, daha çok kamunun projeleri üstlendiği gözleniyor. Özellikle geniş çaplı ada bazlı dönüşümlerde finansman yükü ve hak sahipleriyle anlaşma zorlukları nedeniyle birçok müteahhit temkinli davranıyor
Belediyeler cephesinde, hem ilçe belediyeleri hem de İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) çeşitli programlar yürütüyor. İBB, “İstanbul Yenileniyor” adıyla bir platform kurarak bina sahiplerini deprem risk analizine ve gönüllü dönüşüme teşvik ediyor. KİPTAŞ aracılığıyla bazı kritik bölgelerde (örneğin Beşiktaş Karanfilköy, Üsküdar Kirazlıtepe gibi) konut projeleri inşa ediyor. İlçe belediyeleri de kendi sınırlarındaki riskli yapıları belirleyip yer yer kentsel tasarım projeleri geliştiriyorlar. Örneğin Kadıköy Belediyesi Fikirtepe dışında kalan Rasimpaşa, Caferağa gibi mahallelerde bina bazında yenilemeler teşvik etmekte; Avcılar ve Zeytinburnu belediyeleri yoğun risk altındaki bölgelerde vatandaşlarla uzlaşı toplantıları düzenlemektedir.
Özel sektör firmaları ise daha çok site ölçeğinde veya bina bazında dönüşümlere yöneliyor. Büyük ölçekli, binlerce konutluk dönüşüm projeleri yerine, tek tek apartmanların yenilenmesi ya da küçük parsellerin birleştirilip yeni rezidans yapılması gibi modeller yaygınlaştı. Örneğin pek çok müteahhit, merkezi semtlerde eski binaları kat maliklerinden anlaşarak yıkıp yerine daha az daireli lüks binalar yapma yoluna gidiyor. Bu şekilde hem maliklere yeni ev veriliyor hem de ekstra daireler satılarak proje finanse ediliyor. Nişantaşı, Etiler, Suadiye gibi değeri yüksek mahallelerde bu tip özel dönüşümler yoğunlaşmış durumda. Ancak bu model, daha az katılımcılı ve sınırlı sayıda yapıyı yenilediği için kentin geneli açısından sınırlı bir etki sunuyor.
Kamu eliyle yürütülen daha büyük kapsamlı projelere örnek olarak Esenler’de inşa edilen Rezerv Şehir (Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm projesi olarak anılıyor) verilebilir. Esenler’de 60 bin konutluk yeni bir uydu şehir kurulup, riskli ilçelerden taşınmak isteyenlere bu konutların tahsis edilmesi planlandı. Yine Gaziosmanpaşa ilçesinde birçok mahalleyi kapsayan etaplı dönüşüm planları belediye ve TOKİ işbirliğiyle sürüyor. Okmeydanı (Beyoğlu) bölgesinde de yerinde dönüşüm projeleri İstanbul Büyükşehir tarafından başlatıldı. Bu örnekler, kamunun özellikle orta ve alt gelir kesiminin yoğun yaşadığı bölgelerde aktif olduğunu gösteriyor.
Mevzuattaki Değişiklikler ve Teşvikler
Kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak için hukuki mevzuatta ve teşvik mekanizmalarında sürekli güncellemeler yapılıyor. Yarısı Bizden Kampanyası, 2023’te merkezi hükümet tarafından başlatılan en dikkat çekici teşvik oldu. Bu kampanya ile İstanbul’da kendi binasını dönüştürmek isteyenlere devlet desteği sağlanıyor. Her bir bağımsız bölüm için 1,5 milyon TL’ye kadar destek veriliyor; bunun 100 bini kira yardımı, 700 bini hibe (geri ödemesiz) ve 700 bini düşük faizli kredi şeklinde sunuluyor
Mevzuat tarafında, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ve yıkımı süreçleri kolaylaştırıldı. Bir binanın riskli ilan edilmesi durumunda maliklerin 3’te 2 çoğunluk ile alınan kararlarının tüm malikleri bağlaması kuralı uygulanıyor. 3’te 2 çoğunluk sağlanırsa, geri kalan hisselerin devlet tarafından rayiç bedelle satışı (diğer maliklere veya TOKİ’ye) mümkün hale geliyor. Bu, dönüşüm önündeki mülkiyet anlaşmazlıklarını azaltmayı hedefleyen önemli bir araç. Son yıllarda bu yasanın uygulanmasında pratik sorunlar yaşansa da, pek çok bina bu yolla yenilendi.
Ayrıca, imar mevzuatında yapılan düzenlemelerle ilave inşaat hakları ve vergi muafiyetleri sağlandı. Riskli binasını yıkıp yeniden yapanlar, belediye harçlarından muaf tutuluyor; yeni projelerde %20’lere varan ekstra emsal (inşaat alanı) verilebiliyor. Bu sayede müteahhitlerin projeyi kârlı hale getirmesi kolaylaştırılıyor. “Yerinde dönüşüm” ilkesi gereği, bazı durumlarda yolların kaydırılması, park alanı yaratılması gibi kamu yatırımları da projelere entegre ediliyor. 2023’te gündeme gelen bir diğer yenilik, kentsel dönüşüm konut kredi limitlerinin artırılması ve sübvansiyonlu faiz oranları oldu. Devlet bankaları, dönüşüme girecek hak sahiplerine uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkânları sunmaya başladı.
Tüm bu teşvik ve mevzuat değişiklikleri, dönüşüm sürecinin önündeki finansman ve bürokrasi engellerini azaltmayı amaçlıyor. Özellikle “Yarısı Bizden” gibi kampanyalar ciddi bir ivme kazandırmış durumda. Nitekim 2023 ortasına kadar İstanbul’da 140 bini aşkın kişi bu kampanyaya başvurdu ve süreçler başladı (bu bilgi haberlerden derlenmiştir). Önümüzdeki dönemde de yeni yasal düzenlemeler (örneğin kat maliklerinin anlaşamaması halinde kamulaştırma seçenekleri gibi) gündeme gelebilir.
Yatırım ve Fırsatlar Açısından Kentsel Dönüşüm
İstanbul’daki kentsel dönüşüm hamlesi, inşaat ve gayrimenkul sektörü için devasa bir yatırım alanı oluşturuyor. 600 bin acil konut + 900 bin diğer riskli konut hedefi toplamda 1.5 milyon birim demektir. Sadece ilk 600 bin konutun yenilenmesi için bile tahmini 1.5 trilyon TL kaynak gerekeceği hesaplanmaktadır
Yatırım fırsatları özellikle rezerv alanlarda yeni kurulacak şehircilik projelerinde öne çıkıyor. Bakanlığın planına göre 1.5 milyon konutun 500 bini Anadolu Yakası’nda, 500 bini Avrupa Yakası’nda belirlenecek rezerv alanlarda (yeni yerleşim alanları) inşa edilecek; kalan 500 bini mevcut yerinde yapılacaktır
Mevcut şehir dokusu içindeki dönüşümlerde ise yatırım fırsatı daha parçalı ancak kârlı olabiliyor. Özellikle merkezi ilçelerde eski binaları olup da finansman bulamayan malikler, müteahhitlerle kat karşılığı anlaşmalar yapıyor. Müteahhit firma masrafları üstlenip binayı yeniliyor, karşılığında yeni dairelerin belli bir kısmını alıp satıyor. Bu model, yüksek kâr marjı potansiyeli taşıdığı için orta ölçekli firmalar tarafından bile tercih ediliyor. Nitekim Kadıköy, Şişli, Beşiktaş gibi ilçelerde birçok küçük/orta ölçekli inşaat şirketi bu yolla proje gerçekleştirmekte.
Diğer yandan, kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilecek yeni konutlar için gayrimenkul yatırımcıları da fırsat kolluyor. Dönüşüm projelerinden çıkan modern daireler, bulundukları semte göre prim yapma potansiyeline sahip. Örneğin riskli yapı stokuyla gündeme gelen Avcılar, Küçükçekmece gibi ilçelerde dönüşüm sonrası bölge değerlerinin artması bekleniyor; bu nedenle bazı yatırımcılar şimdiden buralardan arsa veya eski ev toplamaya başladılar. Bu da dönüşümün ikinci el piyasasında bile hareketlilik yarattığını gösteriyor.
Mahalle Bazlı Dönüşüm Yoğunlukları
Kentsel dönüşüm faaliyetleri İstanbul genelinde yaygın olmakla birlikte, bazı ilçeler ve mahalleler çok daha yoğun dönüşüm geçiriyor. Kadıköy-Fikirtepe, kentin ilk büyük ölçekli özel sektör dönüşüm alanı olarak öne çıkmıştı; şu an devlet müdahalesiyle devam ediyor ve binlerce konutluk proje bitme aşamasında. Bağcılar, Esenler, Gaziosmanpaşaİstanbul’da en fazla riskli yapı barındıran ve buna paralel yoğun dönüşüm görülen ilçeler arasında. Özellikle Bağcılar’da Göztepe ve Kirazlı bölgeleri, Gaziosmanpaşa’da Sarıgöl ve Yenidoğan mahalleleri pilot alan ilan edilerek birçok bina yıkıldı. Ümraniye ve Maltepe ilçelerinde de son 5 yılda çok sayıda site yenileme projesi yapıldı. Deprem riski kadar kentsel yenileme ihtiyacı da bu bölgeleri harekete geçirdi.
Avcılar ve Fatih ilçeleri riskin yüksek ama dönüşümün görece yavaş ilerlediği yerler. Zira Avcılar’da kentsel dönüşümün hızlanması 2023 depremlerinden sonra gündeme geldi; Fatih’te ise tarihi doku ve mülkiyet yapısı nedeniyle kapsamlı dönüşümler zor. Bunun yerine buralarda bireysel bina yenilemeleri teşvik ediliyor. Sarıyer’de Derbent gibi gecekondu mahallelerinde özel projeler planlandı (Emlak Konut’un projesi vb.), ancak sosyo-ekonomik faktörler süreci etkiliyor. Ataşehir’de ve Üsküdar’da (Örneğin Küplüce, Ferah mahalleleri) son dönemde birçok eski bina yıkılarak yerlerine depreme dayanıklı apartmanlar yapıldı, bu mahalleler dönüşüm yoğunluk haritalarında kırmızı alanlar olarak öne çıkıyor.
İstanbul genelinde bakıldığında, kentsel dönüşüm Avrupa Yakası’nda Gaziosmanpaşa-Bağcılar-Esenler hattı ile Zeytinburnu-Bakırköy hattında, Anadolu Yakası’nda Kadıköy-Ümraniye-Kartal hattında yoğunlaşmaktadır. Bu bölgeler, riskli yapı stoğunun fazla olduğu ve yer yer ada bazlı projelerin uygulandığı bölgelerdir. Örneğin 2024 itibarıyla İstanbul’da sahada devam eden 200 bine yakın bağımsız birimlik dönüşümün büyük kısmı bu sayılan ilçelerdedir
Sonuç olarak, İstanbul’da kentsel dönüşüm dinamikleri çok aktiftir ve önümüzdeki yıllarda mevzuat destekleriyle daha da hız kazanacaktır. Deprem güvenliği kaygısı, kamuoyu baskısı ve sunulan teşvikler sayesinde 5 yıl içinde 1,5 milyon konut hedefinin tutturulması zor olsa da önemli ölçüde ilerleme kaydedileceği öngörülmektedir. Bu süreçte şehrin çehresi de giderek yenilenmiş, daha modern bir görünüme kavuşacaktır.