Skip links
Kaydır
Published in: General

Beşiktaş Konut Piyasası

İstanbul'un gözde ilçesi Beşiktaş'ta konut piyasasında son 5 yılda neler yaşandı? Neler değişti? Beşiktaş konut piyasasının son 5 yılını ele aldığımız yazımızda keyifli okumalar dileriz.

Fiyat Artış Oranları ve Piyasa Değerleri

Beşiktaş, İstanbul’un en değerli konut piyasalarından biri olarak son 5 yılda fiyatlarda olağanüstü artışlar gördü. Özellikle 2020 sonrası ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon, konut fiyatlarını katladı. Örneğin 2020 yılında Beşiktaş Abbasağa’da 650 bin TL istenen bir dairenin 2023’te 3 milyon 500 bin TL seviyesine çıktığı, yani yaklaşık %438oranında değerlendiği gözlemlendi​.

Bu örnek, bölgedeki genel artış trendine paraleldir. Endeksa verilerine göre Beşiktaş’ta Ocak 2025 itibarıyla ortalama konut metrekare fiyatı 123.198 ₺ düzeyine ulaşmıştır​.

Karşılaştırma yapmak gerekirse, 2018’de bu değer 11-15 bin TL aralığındaydı​, bu da beş yıllık dönemde fiyatların birkaç kat arttığını ortaya koyuyor. Beşiktaş halen Türkiye’nin metrekare fiyatı en yüksek ilçesi konumundadır.

Kiralardaki artışlar da benzer şekilde yüksektir. İlçe, İstanbul’un en pahalı kiralık konut piyasalarından biridir. Ortalama kiralar 2019’dan 2023’e neredeyse on katına çıkarak %952 artış göstermiştir​

2023 ortasında Beşiktaş’ta ortalama aylık kira 59 bin TL civarında hesaplanarak Sarıyer’den sonra ikinci sırada yer almıştır​

Fiyatların bu denli yükselmesi, bölgeyi uzun vadeli yatırım açısından cazip kılmaktadır.

Yatırım Trendleri ve Geri Dönüş Süreleri

Beşiktaş konut piyasası, yüksek fiyat artışlarına rağmen yatırımcı ilgisini korumaktadır. İlçe, merkezi konumu ve prestiji sayesinde hem yerli hem yabancı yatırımcılar için “güvenli liman” olarak görülüyor​

Ancak hızlı değer artışları nedeniyle geri dönüş süresi (amortisman) uzundur. Örneğin birkaç yıl önce bölgedeki ortalama konut fiyatı 3,85 milyon TL, ortalama kira 14 bin TL civarında iken amortisman süresi yaklaşık 26 yıl olarak hesaplanmıştı​

Günümüzde fiyatlar çok daha yüksek olduğundan, kira gelirine göre geri dönüş süresi 30 yılı aşabilmektedir. Bu durum, yatırımcıları daha ziyade değer artışı (prim yapma) potansiyeli için Beşiktaş’a yöneltiyor. Nitekim uluslararası karşılaştırmalarda dahi İstanbul’un en pahalı bölgesi olan Beşiktaş, metrekare fiyatlarında Londra veya New York gibi metropollere göre halen düşük kalabildiği için küresel yatırımcı için de çekici olabiliyor​

Yatırım trendleri içinde markalı konut projeleri ve lüks segment ön plana çıkıyor. Bölgedeki yeni rezidans projelerine üst gelir grubu ve yabancı alıcı ilgisi yüksek seyrediyor​
 
Öte yandan, astronomik fiyatlar karşısında bazı yatırımcılar için kiralama yoluyla gelir elde etmek daha makul hale geldi. Yüksek kiralar sayesinde Beşiktaş’ta konut yatırımından kira getirisiyle kazanç da önemli bir motivasyon (örneğin lüks bir dairede aylık 50-60 bin TL kira geliri elde edilebilmesi). Ancak yüzde olarak kira getirisi düşük kaldığından (yıllık %3-4 civarı), yatırımcılar esas kazancı uzun vadede sermaye değer artışında görüyorlar.

Arz ve Talep Dengesi

Beşiktaş’ta konut arzı kısıtlı ve büyük ölçüde ikinci el piyasadan geliyor. İlçe tamemen yapılaşmış durumdadır ve yeni arsa üretimi sınırlıdır. Bu nedenle talep artışına karşılık konut arzı artışı düşük kalıyor. Son yıllarda artan fiyatlara rağmen satış adedi açısından dalgalanmalar yaşandı. 2023 boyunca yüksek faizler ve makro belirsizlikler nedeniyle satışlar yavaşlasa da 2024 ortasında bir canlanma görüldü. Temmuz 2024’te Beşiktaş’ta 210 adet konut satışı gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı ayına göre %32 artış kaydedildi (2023 Temmuz: 159 satış)​

Bu artış, uzun bir durgunluk döneminin ardından talebin yeniden hareketlendiğine işaret ediyor. Beşiktaş, o dönemde İstanbul genelinde satış artışı görülen az sayıdaki ilçeden biriydi​
 
Talebin canlanmasında, yıl sonunda beklenen faiz indiriminden önce konut almak isteyen alıcıların harekete geçmesi ve fiyatların dip noktasına ulaştığı algısı etkili oldu​
Arz cephesinde ise kentsel dönüşüm kaynaklı yeni konutlar sınırlı da olsa gelmeye başladı. Mevcut eski binaların yenilenmesi yoluyla yaratılan arz, talebi tam karşılamaktan uzak. Özellikle eski binalara talep son dönemde arttı; alıcılar dönüşüm potansiyeli olan yaşlı binaları yatırım için tercih etmeye başladılar​
 
Bu durum, ileride arz-talep dengesine kısmen katkı yapabilir. Ancak genele bakıldığında Beşiktaş’ta talep arzın önündeseyretmeye devam ediyor. Nitelikli ve yeni konut bulmak zor olduğu için, yeni projelere ve dönüşümlere yoğun talep oluşuyor. Bu dengesizlik de fiyatların düşmek yerine yüksek seviyelerde kalmasına yol açıyor.

Bölgedeki Yeni Projeler ve Gelişmeler

Son 5 yılda Beşiktaş’ta az sayıda da olsa dikkat çeken yeni proje hayata geçirildi. Bunlar genellikle lüks rezidans ve ofis niteliğinde, kentsel dönüşüm ya da yık-yap kapsamında yapılan projeler. 

Beşiktaş’ta en büyük ölçekli gelişmelerden biri, belediye iştiraki KİPTAŞ’ın yürüttüğü Karanfilköy Kentsel Dönüşüm Projesi’dir. Karanfilköy’de gecekondu alanının dönüşümüyle 1.361 konut ve 143 ticari birim inşa edilmektedir​

Toplam 1.504 bağımsız birimlik bu proje, Beşiktaş’ta son yılların en büyük konut arzını yaratacaktır. Bu proje tamamlandığında, bölgenin demografisini ve piyasa dinamiklerini etkilemesi bekleniyor.

Bölgedeki diğer dikkat çeken yatırımlar arasında, Boğaz hattındaki tarihi binaların restorasyonla konut veya otel fonksiyonuna kazandırılması da sayılabilir. Örneğin Arnavutköy ve Bebek civarındaki eski yalıların yenilenerek ultra-lüks rezidanslara dönüştürülmesi gibi gelişmeler, Beşiktaş konut piyasasının üst segmentini daha da güçlendirmektedir. Genel olarak, Beşiktaş’ta yeni proje fırsatları kısıtlı olsa da mevcut yapı stokunun dönüşümü ve sınırlı sayıdaki prestij projeleri ile piyasa canlı kalmaktadır.

This website uses cookies to improve your web experience.
➤
⬌